Pravna razmerja pri pogodbi o nepremičninskem posredovanju (primerjalno pravna ureditev po slovenskem in avstrijskem pravu)Koser Dolenc, Martina (Avtor) Vrenčur, Renato (Mentor) posredniška pogodbaprovizijanepremičninsko posredovanjepogodba o nepremičninskem posredovanjuposredniška pogodba AvstrijaMagistrska naloga celovito analizira pravna razmerja pri pogodbi o nepremičniskem posredovanju po slovenskem in avstrijskem pravu. Poudarek je v podrobni predstavitvi in opisu pravic in obveznosti strank, ki izhajajo iz posredniške pogodbe. V Sloveniji je posredniška pogodba urejena v Obligacijskem zakoniku (OZ) in sicer v členih od 837. do 850. Posredniška pogodba je dvostranska obvezna, odplačna, neoblična pogodba. Pravna pravila v zvezi s posredniško pogodbo po OZ so večinoma dispozitivne narave, kar daje strankam možnost, da vprašanja o pravicah in obveznostih pogodbenih strank uredijo drugače, kot so v samem zakonu. Pogodba o nepremičninskem posredovanju je urejena v Zakonu o nepremičninskem posredovanju (ZNPosr). Sama pogodba o nepremičninskem posredovanju je urejena v 13. členu. Pogodba o nepremičninskem posredovanju mora biti sestavljena v skladu z določbami zakona, ki zagotavljajo varstvo potrošnika pri najpomembnejših elementih pogodbe, kot so višina plačila oziroma provizije, vsebina in trajanje pogodbe. V njej morajo biti tudi natančno zapisane dolžnosti posrednika. Zakon tako vsebuje več kogentnih določb, saj njihove uporabe s pogodbo ni mogoče izključiti, razen če je v zvezi s posamezno določbo izrecno dopusten drugačen dogovor pogodbenih strank, oziroma je drugačen dogovor v očitnem interesu naročitelja. Tako je npr. določena maksimalna višina plačila za posredovanje pri nakupnih in prodajnih poslih v zvezi z nepremičnino, predpisana je obvezna pisna oblika pogodbe o posredovanju, trajanje pogodbe o posredovanju pa je omejeno na devet mesecev. Določbe Obligacijskega zakonika o posredniški pogodbi se pri posredovanju v prometu z nepremičninami uporabljajo subsidiarno, v primerih, ko Zakon o nepremičniskem posredovanju posameznih vprašanj posredovalnega razmerja ne ureja in če določbe Obligacijskega zakonika niso v nasprotju z določbami Zakona o nepremičninskem posredovanju. Avstrijski zakon ureja posredništvo v zakonu o posredništvu (Maklergesetz). Za posredniško pogodbo se uporabljajo tudi določbe civilnega zakonika (Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch). Posredniška pogodba je po avstrijski zakonodaji enostransko obvezna, neoblična, neodplačna. V magistrski nalogi so predstavljene obveznosti posrednika, obveznosti naročitelja, zahtevek nepremičninskega posrednika za provizijo in povračilo stroškov, dogovori o proviziji v primerih neuspešnih posredovanj, ekskluzivno posredovanje, dvojno posredovanje in kogentne določbe zakona. Pomembne določbe za pogodbe pri nepremičninskem posredovanju so tudi v zakonu o varstvu potrošnikov (Konsumentenschutzgesetz), kjer so med drugim določene posebne pojasnjevalne dolžnosti nepremičninskega posrednika in časovno omejena veljavnost pogodb o ekskluzivnem posredovanju. V Uredbi zveznega ministra za gospodarstvo o stanovskih in izvajalskih pravilih nepremičninskih posrednikov (Immobilienmaklerverordnung), je zajet avstrijski kodeks poklicne etike in določeno najvišje dovoljeno plačilo za nepremičninske posrednike.[M. Koser Dolenc]20162016-05-10 19:08:07Magistrsko delo59242UDK: 336.226.1(043.2)COBISS_ID: 5203243NUK URN: URN:SI:UM:DK:DAZLJBNJsl